Bonus riqualificazione parti comuni condominio: come funziona?

Bonus fiscale rafforzato per i lavori in condominio: la detrazione fiscale prevista per la riqualificazione delle parti comuni degli edifici condominiali potrà arrivare fino all’85% dell’importo.

La Legge di Bilancio 2018 ha introdotto alcune importanti novità sull’Ecobonus: oltre alla riduzione dell’aliquota di detrazione al 50% per alcune tipologie di spese, per i lavori in condominio viene introdotto un maxi-bonus fiscale nel caso di interventi che riducono anche il rischio sismico.

L’Ecobonus per i lavori di riqualificazione energetica effettuati in condominio sarà in vigore fino al 2021. Si tratta di un’importante incentivo per la riduzione degli sprechi di energia: la detrazione base prevista in questi casi è pari al 70% o al 75% sulla base della tipologia di lavoro effettuato.

Di seguito tutte le istruzioni su come funziona il bonus per lavori condominiali di riqualificazione effettuati nel 2018.

Bonus riqualificazione parti comuni condominio: ecco come funziona

Il bonus per i lavori di riqualificazione effettuati nelle parti comuni dei condomini consiste in una detrazione fiscale di importo pari al 70% o al 75% delle spese sostenute.

L’agevolazione, meglio conosciuta sotto il nome di Ecobonus, anche nel 2018 e fino al 2021 consentirà di portare in detrazione fiscale le spese di ristrutturazione sostenute per lavori di risparmio energetico.

L’importo del bonus è riconosciuto nelle seguenti misure:

• detrazione fiscale del 70%: interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
• detrazione fiscale del 75%: lavori finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al decreto 26/06/2015 “Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico 26/06/2009-“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”- “decreto linee guida”.

La detrazione è invece riconosciuta per un importo pari al 65% dell’importo speso nel caso di intervento che interessi una porzione di condominio inferiore al 25%.

Anche per il 2018 il limite massimo della detrazione sarà pari a 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare del condominio.

Detrazione fino all’85% per lavori di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico

Se la riqualificazione del condominio prevede lo svolgimento di lavori che, oltre ad esser finalizzati al risparmio energetico consentono anche di ridurre il rischio sismico degli edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, la detrazione fiscale sarà rafforzata e potrà arrivare anche all’85% della spesa.

In questi casi il bonus fiscale è pari:

• all’80% nel caso di passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore;
• all’85% per lavori che consentono il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori.

L’importo massimo detraibile è pari a 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio.

Quali sono i lavori detraibili

In merito ai lavori per i quali sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale per riqualificazione energetica si tratta degli stessi ammessi all’Ecobonus 2018 sugli edifici privati, ovvero:

• interventi relativi alla sostituzione di finestre comprensive d’infissi,
• schermature solari,
• caldaie a biomassa,
• caldaie a condensazione di classe A e dotate di sistemi di termoregolazione evoluti e micro-cogeneratori;
• interventi di coibentazione dell’involucro opaco,
• pompe di calore,
• sistemi di building automation,
• collettori solari per produzione di acqua calda,
• scaldacqua a pompa di calore,
• generatori ibridi, cioè costituiti da una pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro,
• generatori d’aria a condensazione.

In questo caso si ricorda che l’intervento dovrà essere effettuato sulle parti comuni degli edifici condominiali definite dall’art. 117 del Codice Civile, come ad esempio il suolo e le fondazioni dell’edificio, i tetti e i lastrici solari, le scale o i locali di portineria e l’alloggio del portiere.

Chi può richiedere la detrazione per i lavori di riqualificazione dei condomini

La detrazione per lavori di ristrutturazione nel condominio può essere richiesta nel rispetto di determinati requisiti.

Possono richiedere l’Ecobonus condomini 2018:

• coloro che sostengono le spese di riqualificazione energetica;
• gli aventi diritto sulle unità immobiliari costituenti l’edificio in regola con il pagamento dei tributi previsti;
• è possibile, per tutti i contribuenti, in luogo delle detrazioni optare per la cessione del credito e pertanto possono beneficiare dell’agevolazione anche gli incapienti.

Requisiti per la detrazione dei lavori di riqualificazione dei condomini

A definire quando è possibile beneficiare delle detrazioni fiscali è la guida Enea pubblicata lo scorso anno e che sarà aggiornata non appena verrà pubblicato il decreto con i requisiti tecnici aggiornati alle novità della Legge di Bilancio 2018.

In linea generale, per poter beneficiare del bonus fiscale nel 2018, il condominio dovrà rispettare i seguenti requisiti:

• alla data della richiesta di detrazione, deve essere “esistente”, ossia accatastato o con richiesta di accatastamento in corso;
• deve essere dotato di impianto di riscaldamento (centralizzato o impianti autonomi) secondo la definizione del D.lgs 192/05 e successive modificazioni.

Allo stesso modo sono previsti specifici requisiti tecnici per gli interventi di ristrutturazione per i quali si richiede la detrazione fiscale:

• deve riguardare le parti comuni di edifici condominiali delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani non riscaldati e/o il terreno e interessare più del 25% della superficie disperdente;
• deve configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova realizzazione in ampliamento);
• deve riguardare solo le strutture i cui valori delle trasmittanze termiche (U) siano superiori a quelli riportati nella tabella 2 dell’allegato B al D.M. 11 marzo 2008 come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010;
• può comprendere, se i lavori sono eseguiti contestualmente, anche la sostituzione degli infissi e l’installazione delle schermature solari purché inseriti nei lavori previsti nella stessa relazione tecnica di cui al comma 1 dell’art. 8 del D.lgs. 192/005 e s.m.i. ed insistenti sulle stesse strutture esterne oggetto dell’intervento;
• devono essere rispettate le condizioni riportate nel vademecum “schermature solari” nel caso dell’eventuale installazione delle schermature solari;
• per la detrazione del 75% l’involucro edilizio dell’intero edificio deve avere, nello stato iniziale, qualità bassa sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva ed inoltre devono essere rispettate le leggi e le normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica.

La detrazione fiscale è riconosciuta anche per le opere provvisionali ed accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione e risparmio energetici sopra descritti, come davanzali, ponteggi, rifacimento intonaci.

Come richiedere la detrazione

Per poter beneficiare della detrazione fiscale sarà necessario inviare all’ENEA i seguenti documenti in modalità telematica entro 90 giorni dalla fine dei lavori:

• scheda tecnica redatta da un tecnico abilitato, con i dati di cui all’Allegato A al “decreto edifici” opportunamente modificato e integrato ;
• scheda descrittiva dell’intervento (Allegato E).

Sarà inoltre necessario conservare i seguenti documenti:

• asseverazione redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito iscritto al proprio albo professionale) che deve contenere:
• la dichiarazione che l’intervento riguardi parti comuni dell’edificio e che abbia incidenza superiore al 25% della superficie disperdente dell’edificio verso l’esterno e/o vani non riscaldati e/o il terreno;
• i valori delle trasmittanze termiche dei vecchi elementi strutturali (strutture opache e/o trasparenti);
• i valori delle trasmittanze termiche dei nuovi elementi strutturali (strutture opache e/o trasparenti);
• la verifica che i valori delle trasmittanze dei nuovi elementi strutturali rispettino i pertinenti limiti riportati nella tabella 2 del D.M. 26 gennaio 2010;
• i valori di gtot delle schermature solari nel caso che esse siano state installate;
• per gli interventi che danno diritto alla detrazione del 75%, la dichiarazione che l’involucro dell’intero edificio, sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva, abbia qualità bassa prima della realizzazione degli interventi, e che sia stata conseguita dopo la realizzazione degli interventi almeno la qualità media per entrambe le suddette prestazioni;
• copia degli attestati di prestazione energetica (APE) dell’intero edificio, ante e post intervento redatti esclusivamente ai fini della richiesta delle detrazioni fiscali, prendendo in considerazione l’edificio nella sua interezza;
• copia degli attestati di prestazione energetica (APE) di ogni singola unità immobiliare per cui si richiedono le detrazioni fiscali;
• copia delle relazioni tecniche, necessarie, ai sensi dell’art. 8 comma 1 del D.lgs. 192/05 e s.m.i.;
• originali degli Allegati inviati all’ENEA debitamente firmati;
• schede tecniche dei materiali e dei componenti.

Bisogna, inoltre, conservare i seguenti documenti fiscali:

• fatture relative alle spese sostenute;
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale della ripartizione delle spese;
• ricevuta del bonifico bancario o postale che rechi chiaramente come causale il riferimento alla legge finanziaria 2007, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione (codice fiscale) e i dati del beneficiario del bonifico (numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto beneficiario);
• ricevuta dell’invio effettuato all’ENEA (codice CPID), che costituisce garanzia che la documentazione è stata trasmessa. Nel caso di invio postale ricevuta della
  raccomandata postale.

Inoltre l’amministratore di condominio dovrà, entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa, inviare comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle spese sostenute da ciascun condomino ai fini della predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata.