Case vacanza, come sono tassati gli affitti brevi? Bivio tra IRPEF e cedolare secca

Affitti brevi, come sono tassati i redditi percepiti e quali sono le vie per beneficiare di un Fisco “meno gravoso” sulle case vacanza?

La cedolare secca sugli affitti turistici di breve durata si presenta fortemente penalizzante per chi concede in locazione più di un’unità immobiliare. L’aliquota del 21 per cento è in tal caso sostituita da quella del 26 per cento, rendendo di fatto meno conveniente optare per il regime sostitutivo di tassazione.

I redditi derivanti dagli affitti brevi possono quindi tornare “sotto l’ombrello” dell’IRPEF, scelta che in alcuni casi potrebbe rivelarsi anche più conveniente della tassa piatta.

Case vacanza, come sono tassati gli affitti brevi? Bivio tra IRPEF e cedolare secca

La stagione estiva ormai partita a tutti gli effetti impone a chi concede in locazione immobili per brevi periodi di fare i conti con le novità introdotte dal 1° gennaio 2024.

Per effetto di quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2024, l’aliquota dell’imposta sostitutiva applicata ai redditi derivanti dagli affitti brevi è pari al 26 per cento e non più al 21 per cento, ferme restando le regole di maggior favore per chi concede in locazione per periodi inferiori a 30 giorni una sola unità immobiliare.

Semplificando, la tassazione del 21 per cento è riservata solo a chi affitta a turisti, per periodi inferiori a 30 giorni, un solo immobile all’anno. In caso di più abitazioni utilizzate in tal senso, la cedolare secca passa al 26 per cento.

Dal punto di vista operativo, le istruzioni da seguire sono state fornite dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 10/E/2024, nella quale è stato evidenziato che in ogni caso la flat tax del 21 per cento si applicherà - in caso di locazioni di più case-vacanze - per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.

Sarà in sede di dichiarazione dei redditi che il contribuente potrà individuare l’immobile da assoggettare a tassazione ridotta e, su questo fronte, le regole operative arriveranno il prossimo anno con la pubblicazione delle istruzioni relative al modello 730 e Redditi 2025. È tuttavia bene soffermarsi sin da ora sulle procedure previste.

Affitti brevi, le valutazioni da fare sulla tassazione con cedolare secca o IRPEF

La cedolare secca resta in ogni caso un regime opzionale, in assenza del quale i redditi derivanti dagli affitti brevi scontano l’ordinaria tassazione per aliquote e scaglioni IRPEF che, in alcuni casi, può risultare più vantaggiosa anche in caso di possibilità di optare per l’imposta del 21 per cento.

Conviene più la cedolare secca o l’IRPEF?

Dare una risposta univoca non è possibile, considerando che sul fronte della via da seguire è necessario in primo luogo considerare la situazione soggettiva di ciascun contribuente.

Se la cedolare secca potrebbe sembrare ad un primo sguardo più conveniente per tutti, è bene ricordare che sul reddito da locazione tassato con il regime sostitutivo non possono essere applicate agevolazioni fiscali. Parimenti, non è prevista una soglia di esenzione così come invece previsto per l’IRPEF.

Da quanto fin qui sintetizzato si può quindi dire che scegliere la cedolare secca in luogo dell’IRPEF potrebbe risultare poco conveniente a chi ha un elevato numero di spese detraibili o deducibili.

Parimenti, la cedolare secca non è la scelta migliore per i contribuenti con redditi bassi e che si collocano nella no tax area, considerando che in caso di opzione per la tassazione IRPEF il prelievo verrebbe di fatto azzerato.

Affitti brevi, con più di quattro case vacanza scatta l’obbligo di partita IVA

C’è un’ulteriore casistica che merita di essere approfondita, relativa ai contribuenti che effettuano attività di locazione per fini turistici in maniera più strutturata.

In linea generale, la disciplina delle locazioni brevi prevista dal DL n. 50/2017 si applica esclusivamente in caso di concessione in affitto per brevi periodi di non più di quattro appartamenti per periodo d’imposta.

Superato il numero massimo di quattro case vacanze gestite e locate per brevi periodi nel corso dell’anno, scatta di fatto l’obbligo di apertura della partita IVA.

Da evidenziare inoltre che la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale si lega anche ai servizi offerti.

Nell’ambito degli affitti brevi, oltre alla messa a disposizione dell’immobile è possibile fornire biancheria e servizi di pulizia dei locali, ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative del breve periodo, al pari di utenze, wi-fi e aria condizionata.

La prestazione di servizi aggiuntivi che non risultano invece strettamente collegati alla finalità residenziale, come colazione o somministrazione di pasti, noleggio auto, guide turistiche o interpreti, fa scattare la presunzione di svolgimento dell’attività organizzata in forma imprenditoriale, con la conseguente applicazione della disciplina fiscale ordinaria e diverrà obbligatorio dotarsi di partita IVA.

Case vacanza su portali online, ricalcolo della tassazione con la dichiarazione dei redditi

Attenzione infine al caso delle locazioni turistiche effettuate tramite portali online.

Nonostante le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 sul fronte dell’aliquota della cedolare secca, i portali di intermediazione continueranno ad applicare la ritenuta nella misura del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento e a prescindere dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Sarà quindi il contribuente a dover determinare l’imposta effettivamente dovuta, ordinaria o sostitutiva in caso di opzione per la cedolare secca, nella dichiarazione dei redditi dell’anno di riferimento e sulla base dell’effettiva situazione a fine anno.

L’eventuale saldo dovuto dovrà essere versato entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.