Contratti preliminari diritto di superficie: le regole da applicare alla trascrizione

Quali regole devono essere applicate ai contratti preliminari di concessione del diritto di superficie, in relazione a terreni per l’installazione di impianti da fonti rinnovabili (ad esempio il fotovoltaico)?

A fornire i chiarimenti è la risoluzione n. 4/2025 del 13 gennaio dell’Agenzia delle Entrate.

Gli atti accedono al regime della trascrizione regolato dal Codice civile, così come gli altri contratti preliminari.

Il documento di prassi chiarisce che il decreto Agricoltura, DL n. 63/2024, non ha introdotto alcuna deroga alle disposizioni in vigore.

Non sono invece previste ulteriori formalità nei registri immobiliari nel caso contratti già in essere.

Contratti preliminari diritto di superficie: le regole da applicare alla trascrizione

Con la risoluzione n. 4 del 13 gennaio 2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sulle regole da applicare alla trascrizione dei contratti preliminari di concessione dei diritto di superficie.

Il chiarimento è legato agli adempimenti per i contratti che hanno come oggetto terreni relativi all’installazione e all’esercizio di impianti da fonti rinnovabili, ad esempio il fotovoltaico, alla luce delle disposizioni previste dal decreto Agricoltura, il DL n. 63/2024.

Il documento di prassi risponde a due quesiti sul tema delle formalità di pubblicità immobiliare, per favorire il coordinamento tra le norme.

L’articolo 5, comma 2-bis, del Dl n. 63/2024 ha stabilito che la durata dei contratti in questione, anche preliminari, non può essere inferiore a sei anni.

Alla scadenza è previsto un rinnovo automatico per un periodo di tempo di sei ulteriori anni.

Le nuove regole si applicano anche ai contratti che sono già stati stipulati ma che non sono ancora arrivati a scadenza, con eventuale possibilità di recesso.

Il quesito riguarda la possibile deroga a quanto disposto dall’articolo 2645 bis, comma 3, del Codice civile, in tema di trascrizione per i contratti preliminari immobiliari di durata massima di un triennio.

Nello specifico i chiarimenti riguardano le modalità con cui si possono trascrivere, nei registri immobiliari, le proroghe disposte dal decreto Agricoltura, in relazione ai contratti non ancora scaduti al momento dell’entrata in vigore delle disposizioni.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che il decreto in questione non ha previsto deroghe in materia di trascrizione e che si devono quindi continuare a seguire le regole stabilite dal Codice civile.

L’Amministrazione finanziaria mette in evidenza, in assenza di deroghe, quanto di seguito riportato:

“i contratti oggetto di quesito possono continuare ad accedere - nel rispetto dei requisiti di forma - al regime della trascrizione dei contratti preliminari, ma, pur rimanendo ferma l’efficacia sostanziale dell’atto (durata minima di almeno un sessennio, rinnovabile alla scadenza) introdotta dal citato articolo 5, comma 2- bis, gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall’art. 2645 bis c.c. che prevede, per tale formalità, l’efficacia massima di un triennio.”

In altre parole bisogna tenere in considerazione la differenza tra:

• l’efficacia sostanziale del contratto preliminare, la durata minima, sulla quale incidono le modifiche del decreto Agricoltura;
• la durata dell’efficacia della relativa trascrizione, su cui non sono state previste deroghe.

Agenzia delle Entrate - Risoluzione n. 4 del 13 gennaio 2025

Chiarimenti in merito alle regole sulla trascrizione di contratti che hanno come ogggetto il diritto di superficie su terreni per l’installazione di impianti da fonti rinnovabili.

Contratti preliminari diritto di superficie: le regole da applicare alla trascrizione

Il secondo quesito riguarda le modalità di trascrizione in relazione alla proroga disposta per i contratti già in essere.

Sul punto l’Agenzia delle Entrate sottolinea che, non essendo stata prevista una deroga o un atto formalmente idoneo per l’esecuzione della formalità nei registri immobiliari, per la proroga non è prevista la trascrizione.

Nel documento di prassi si evidenzia, infatti, che:

“la proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei registri immobiliari.”

In ogni caso rimane la possibilità di pubblicazione nei registri immobiliari di un evento giuridico contenuto in un atto che rispetti la forma prevista dall’articolo 2657 del Codice civile.

In risposta al secondo quesito, sulle modalità di trascrizione dei contratti preliminari relativi al diritto di superficie, viene chiarito che gli effetti della proroga agiscono indipendentemente da ulteriori formalità legate ai registri immobiliari.