Cedolare secca affitti commerciali anche con contratto a canone variabile

Cedolare secca anche nel caso di affitti commerciali il cui contratto prevede una quota di canone variabile.

È l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 340 pubblicata il 23 agosto 2019 a fare chiarezza. Anche per gli affitti commerciali, l’esercizio dell’opzione per la tassazione del reddito prodotto con la cedolare secca del 21% comporta l’obbligo di rinuncia all’aggiornamento del canone.

A richiedere chiarimenti è un contribuente che intende locare ad una società un immobile di categoria catastale C\1 e con superficie inferiore a 600 mq mediante la stipula di un contratto di locazione con due diverse componenti relative al canone di locazione:

• una quota fissa annuale;
• una quota variabile calcolata in percentuale sui ricavi della società.

In tal caso, la facoltà di prevedere mediante specifico accordo una quota di canone di locazione variabile, calcolato in base ai ricavi annui della società, non inibisce l’accesso alla cedolare secca del 21% per la locazione commerciale, in quanto l’accordo tra le parti è ipotesi diversa dall’aggiornamento ISTAT del canone d’affitto.

Cedolare secca affitti commerciali anche con contratto a canone variabile

Il comma 11 dell’art. 3 del DL n. 23 del 2011, prevede che durante il periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca è sospesa:

“la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat”.

Nasce da tale specifica previsione normativa relativa al regime della cedolare secca il dubbio sulla possibilità, in caso di locazioni commerciali, di prevedere nel contratto che una quota del canone annuo sia calcolata in modalità variabile in base ai ricavi della società.

La cedolare secca per l’affitto di negozi, uffici e botteghe, introdotta attualmente fino al 31 dicembre 2019 per effetto della scorsa Manovra, prende le sue regole basilari dal regime generale della tassazione sostitutiva Irpef previste dal Decreto n. 23 del 2011.

Così è anche per il divieto a richiedere l’aggiornamento del canone di locazione a qualsiasi titolo. Tuttavia la specifica clausola contrattuale frutto dell’accordo tra le parti con il quale si determina la variabilità del canone d’affitto non rientra nel campo d’applicazione della disposizione prevista dal comma 11, articolo 3, del decreto di cui sopra.

Cedolare secca senza variazione ISTAT anche per gli affitti commerciali

L’esercizio dell’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta, per il locatore, il divieto di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Nella risposta all’interpello n. 340, l’Agenzia delle Entrate specifica che la variazione ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati è quella prevista, nel caso di immobili non abitativi, dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978, che dispone:

“Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (…)”.

Tale disposizione non incide sul principio di libera determinazione del canone di locazione delle parti contraenti. Resta pertanto libera la pattuizione di una quota di canone di locazione in forma variabile.

Agenzia delle Entrate - risposta interpello n. 340 del 23 agosto 2019

Art. 11,comma 1 lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212. Applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1. Articolo 1, comma 59, della legge n. 145 del 2018

Cedolare secca affitti commerciali, libera la pattuizione di una parte variabile del canone di locazione

Nella risposta articolata fornita dall’Agenzia delle Entrate, in merito al principio di libera determinazione del canone d’affitto per gli immobili ad uso commerciale, è citata la sentenza della Corte di Cassazione n. 5849 del 2015:

“…le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse. Il limite non valicabile dalla autonomia delle parti in relazione al canone di locazione di immobili destinati ad utilizzo commerciale è costituito esclusivamente, nel momento genetico del contratto, dalla nullità delle clausole che sostanzialmente si traducano in un aggiramento della L. n. 392 del 1978, art. 32 ed in una determinazione privatistica della misura della indicizzazione.(…)”.

Già la giurisprudenza di merito ha praticamente lasciato campo libero alla pattuizione di clausole nel contratto che prevedono una quota di canone di locazione variabile.

Tale possibilità rientra quindi nella libertà accordata tra le parti e non viola le regole basilari per l’applicazione della cedolare secca commerciale.

Resta inteso che per l’applicazione della cedolare secca agli affitti commerciali il locatore dovrà rispettare le disposizioni previste dal secondo periodo del comma 11 dell’articolo 3 secondo e, quindi, l’esercizio dell’opzione è subordinata all’invio di una comunicazione al conduttore, mediante raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.