Sfratto per morosità

Purtroppo ci sono momenti in cui chi sta in affitto potrebbe aver difficoltà a pagare il proprietario di casa: crisi economica e/o personale, imprevisti, ecc, le cause possono essere diverse.

In questo ambito si inserisce lo sfratto per morosità, un procedimento che permette al locatore di entrare in possesso dell’immobile in affitto a fronte di canoni mensili non pagati.

La procedura prevede tempi brevi e solitamente è preceduta dall’invio al conduttore di una lettera di messa in mora, di cui forniremo un modello.

Riguardo lo sfratto per morosità i tempi di esecuzione per ritornare in effettivo possesso del proprio immobile possono variare molto dalla situazione concreta, dalle resistenze dell’affittuario e dall’eventuale ricorso al temine di garanzia. I tempi richiesti per abitazioni sono di circa 3-4 mesi nei casi migliori.

Ecco le istruzioni più rilevanti in materia di sfratto per morosità con il modello per poter inviare una lettera di messa in mora all’affittuario prima di procedere per vie legali.

Sfratto per morosità: presupposti

Lo sfratto per morosità può essere richiesto solo in presenza di determinati presupposti:

• il contratto deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• è fondamentale che si sia verificato il mancato pagamento di uno dei canoni, per un ritardo non inferiore a quello di 20 giorni o di altro termine eventualmente previsto dal contratto.

Sfratto per morosità: modello, istruzioni e tempi

Per lo sfratto per morosità i tempi richiesti sono differenti a seconda della del modello di contratto di affitto che si prende in considerazione.

Le istruzioni della normativa a riguardo sono contenute negli articoli 657 e seguenti del cpc. e nella Legge sull’equo canone (L. 392/1978).

Tra i requisiti necessari per dare il via alla procedura che si potrebbe concludere con uno sfratto per morosità è richiesta la presenza di un contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La risoluzione del contratto e il conseguente sfratto per morosità è concesso a seguito di gravi inadempimenti dell’affittuario.

Se per un locale commerciale le istruzioni sono leggermente differenti, nel caso di locazione di abitazioni il requisito si configura per (ex art. 5, L. 392/1978):

• mancato pagamento del canone decorso un tempo di almeno 20 giorni dalla scadenza prevista;
• mancato pagamento degli oneri accessori (come per esempio le spese condominiali e per la manutenzione dell’immobile) ma solo a patto che il loro importo sia almeno uguale a 2 mensilità.

In caso di morosità per locali commerciali tempi e istruzioni sono differenti. Per quanto riguarda l’importo per avviare la procedura non è disponibile un modello nella normativa.

Sarà compito del giudice valutare se sussistono i requisiti di grave inadempimento (Cass. 5902/2006).

Sfratto per morosità: modello di messa in mora dell’inquilino

Solitamente al verificarsi di tempi e requisiti per richiedere lo sfratto si procede con l’invio all’inquilino di una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Nella lettera si comunicherà la messa in mora dell’affittuario e l’intimazione al pagamento delle rate arretrate.

Ecco un fac simile del modello di lettera di messa in mora:

Modello di lettera per la messa in mora

Clicca qui per scaricare il modello per la lettera di messa in mora

La lettera in questione, come il modello proposto, non ha validità se il mancato pagamento risale a più di 5 anni da quando viene inviata.

Cosa succede se la comunicazione non sortisce alcun effetto? Le istruzioni a riguardo prevedono il passaggio alle vie legali, con esito possibile lo sfratto per morosità dell’inquilino. Vediamo ne dettaglio tempi e come funziona il procedimento.

Sfratto per morosità: tempi per il rilascio dell’immobile

L’invito a comparire in tribunale da parte dell’inquilino potrà essere fissato ad almeno 20 giorni dal momento in cui viene ricevuta la notifica dell’intimazione ai sensi dell’art. 660 cpc.

Alla prima udienza possono venirsi a creare situazioni diverse che vanno dalla fissazione di una nuova udienza per un’analisi più approfondita, all’opposizione da parte dell’inquilino, fino decisione di convalida dello sfratto per morosità.

L’inquilino moroso che rinunci a fare opposizione e contestare il pagamento può anche chiedere al giudice il cosiddetto termine di grazia per aumentare i tempi per il pagamento ed evitare così lo sfratto per morosità.

Se accolta, come spesso avviene, l’affittuario avrà a disposizione ulteriori 90 giorni per pagare tutte le somme arretrate per le quali era stato chiamato in udienza. I tempi richiesti possono arrivare a 120 giorni se per l’inquilino moroso sono presenti situazioni di particolare gravità come disoccupazione o malattia.

Il termine di grazia in caso di possibile sfratto per morosità è una misura che può essere richiesta solo per delle abitazioni. In caso di locazione di immobili commerciali infatti non è concesso farne richiesta. Le istruzioni circa i tempi del termine di grazia escludono la sua proroga.

Le tempistiche per rientrare in possesso del proprio immobile a seguito di una procedura di sfratto per morosità sono quindi molto varie a seconda della situazioni che si vengono a creare in concreto.

Per i locali commerciali la procedura è di solito più veloce di quella relativa alle abitazioni.

I tempi possono in ogni caso variare dai 3 mesi a un anno, fatto salvo il caso in cui il processo si prolunghi per opposizione dell’inquilino.