Cos’è un condominio? Dalla definizione alle ultime novità

Definire cos’è un condominio può sembrare banale, tuttavia è necessario prestare particolare attenzione.

Non esiste, infatti, una definizione di condominio all’interno del Codice civile.

Un condominio si costituisce in automatico in presenza di un edificio diviso in appartamenti con almeno due proprietari diversi.

In un edificio in cui sono presenti due o più appartamenti di proprietà diverse si è quindi automaticamente in presenza di un condominio.

Dal punto di vista normativo le più importanti novità sono state approvate con la legge n. 220/2012, la cosiddetta “Riforma del condominio”.

Un focus su definizione, normativa di riferimento e ultime novità.

Cos’è un condominio? Le norme all’interno del Codice civile

Il Codice civile non fornisce una definizione esplicita di condominio.

Il condominio è considerato un ente di gestione che, nella persona dell’amministratore di condominio, agisce per conto dei suoi rappresentanti (gli inquilini), senza ledere gli interessi di ciascuno.

A livello normativo gli articoli di riferimento sono il 1117 e seguenti del Codice civile. Tali articoli regolano la gestione del condominio degli edifici, nel più generale ambito della comunione.

L’articolo 1139 dello stesso Codice civile stabilisce che:

“Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.”

Da un punto di vista normativo, infatti, il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Alla proprietà esclusiva dei singoli appartamenti si affianca la proprietà comune di altre parti immobiliari, come ad esempio, il tetto, le scale, la portineria, le mura portanti, le lavanderie che necessitano di una gestione comunitaria attraverso le regole del condominio.

Cos’è un condominio: le diverse tipologie

In base alla dimensione ed ai soggetti coinvolti si possono distinguere tre tipologie di condominio:

• il condominio complesso, anche conosciuto con il nome di super-condominio o di condominio orizzontale, che consiste in un una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo che condividono alcuni beni o servizi. In questo caso ci troviamo di fronte ad un complesso di più edifici che condividono spazi comuni da gestire in condominio, come ad esempio un parcheggio;
• il piccolo condominio se il condominio di edificio è costituito da due soli condomini (ad esempio una villa bifamiliare);
• il condominio parziale quando viene gestito separatamente un bene destinato al servizio di una parte soltanto dell’edificio condominiale (ad esempio: una scala che serve solo una parte dell’edificio).

Il numero di proprietari degli appartamenti che costituiscono il condominio incide anche su alcune delle regole da applicare, come vedremo in seguito.

Condominio: i principali punti della riforma

Uno dei più rilevanti interventi normativo nell’ambito della disciplina del condominio è stata la legge n. 220/2012, detta anche “Riforma del condominio”.

La norma ha ampliato e dettagliato in modo specifico la normativa civilistica in materia.

Tra i diversi aspetti su cui è intervenuta la norma c’è una più dettagliata indicazione sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del Codice civile. La riforma è intervenuta anche sui diritti dei partecipanti sulle parti comuni.

È stata inoltre ampliata la definizione di condominio ai villaggi residenziali e ai supercondomini, come definiti in precedenza.

Sono oggetto della Riforma del condominio anche le regole per la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore di condominio, che deve essere previsto in presenza di almeno 9 condomini. Su tale aspetto sono arrivate anche ulteriori novità che saranno approfondite in seguito.

Sono inoltre state modificate le regole relative alle maggioranze necessarie per l’approvazione delle deliberazioni dell’assemblea, nell’ottica di semplificare il funzionamento.

Come stabilito dalla Riforma del condominio, non è inoltre possibile inserire divieti di possedere o detenere animali di compagnia nel regolamento di condominio, sebbene debbano essere in ogni caso rispettate le regole di buon senso per non compromettere la pulizia e la sicurezza del condominio stesso.

Questi e diversi altri aspetti sono stati oggetto di intervento con la legge n. 220/2012.

Amministratore di condominio: le ultime novità

La Riforma del condominio, come anticipato, è intervenuta anche su diversi aspetti legati alla figura dell’amministratore di condominio.

La presenza è richiesta nel caso di condomini composti da almeno nove condomini, negli altri casi non è obbligatoria.

I condomini che non sono obbligati a dotarsi dell’amministratore di condominio devono in ogni caso provvedere agli adempimenti degli obblighi legali che interessano il condominio stesso.

Sulla figura dell’amministratore di condominio nuove regole sono state approvate anche successivamente alla Riforma del condominio.

Con le nuove disposizioni della norma UNI 10801:2024 sono stati ulteriormente dettagliati i requisiti relativi all’attività professionale dell’amministratore di condominio.

Sono stati specificati i compiti e le attività specifiche, oltre al livello di autonomia e responsabilità dello stesso e alla qualità dello studio professionale (con una guida per la scelta dell’attività formativa).

La nuova norma ha come oggetto anche aspetti legati alla privacy del condominio. Anche la tutela dei dati personali diventa un aspetto fondamentale. Vengono infatti stabilite regole e requisiti chiari e dettagliati per garantire la conformità alla normativa nella gestione delle informazioni sensibili.

Inoltre sono state fornite linee guida per gestire in modo standardizzato la rendicontazione economica del condominio.

Un ulteriore intervento che ha riguardato l’amministratore di condominio è stato previsto con il decreto Legislativo n. 149/2022.

Con la nuova norma il professionista è legittimato senza delibera ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.