Regole di continuità, limiti di calcolo e impatto del nuovo plafond di spesa sui contratti di mutui rinegoziati
In caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo, il contribuente (o il professionista che lo assiste) è chiamato a gestire una serie di variabili che rendono particolarmente complessa la corretta compilazione dei quadri dedicati agli oneri e spese della dichiarazione dei redditi (nel caso del Modello REDDITI Persone Fisiche, il Quadro RP).
L’istituto della rinegoziazione si configura quando le parti originarie (banca mutuante e soggetto mutuatario) modificano di comune accordo alcune condizioni del contratto di mutuo in essere, come ad esempio il tasso d’interesse, mantenendo invariato l’immobile concesso in garanzia.
Tale operazione può essere effettuata dal soggetto debitore:
- sia concordando nuove condizioni con lo stesso istituto di credito che originariamente ha concesso il mutuo (rinegoziazione);
- sia trasferendo il debito presso un’altra banca (surrogazione).
In caso di avvenuta rinegoziazione (e medesime regole valgono in caso di surrogazione) la normativa fiscale prevede il rispetto di numerose regole, che riguardano sia la determinazione degli interessi passivi effettivamente detraibili, sia la collocazione dell’onere all’interno del dichiarativo, che viene influenzata dalla data della rinegoziazione stessa.
Il principio di continuità: cosa accade se il mutuo viene rinegoziato al rialzo
Un primo aspetto da attenzionare è la richiesta continuità del mutuo al fine di poter portare integralmente in detrazione gli interessi passivi (ovviamente sempre nel rispetto delle condizioni di base e dei tetti stabiliti per ciascuna tipologia di mutuo).
A seguito della rinegoziazione, il diritto alla detrazione degli interessi passivi non viene meno.
Tuttavia, è fondamentale precisare che il mantenimento del diritto è strettamente ancorato al capitale originario
Qualora la rinegoziazione avvenga con un contestuale ampliamento dell’importo del mutuo, la detrazione compete esclusivamente per un importo non superiore a quello che risulterebbe calcolandolo sulla quota residua di capitale del vecchio mutuo (maggiorata delle spese e degli oneri correlati all’estinzione del vecchio mutuo e all’accensione del nuovo).
Gli interessi calcolati sulla quota di capitale aggiuntivo ottenuta con la rinegoziazione sono totalmente indetraibili
Un esempio pratico può aiutare a comprendere il concetto.
Ipotizziamo che un contribuente rinegozi il proprio mutuo per l’abitazione principale. Al momento della rinegoziazione:
- Il debito residuo del vecchio mutuo è pari a 100.000 euro;
- Il nuovo mutuo rinegoziato (con ampliamento di liquidità) è pari a 200.000 euro;
- Nel corso dell’anno d’imposta, il contribuente versa interessi passivi totali per 3.000 euro;
Per calcolare la quota di interessi effettivamente detraibile, occorre determinare il rapporto tra il capitale residuo originario e il nuovo capitale erogato.
La formula da applicare è:
(Capitale residuo / Nuovo capitale) x Interessi totali pagati
Nello specifico: (100.000 / 200.000) x 3.000 euro = 1.500 euro
Ciò significa che, a fronte di 3.000 euro di interessi effettivamente pagati alla banca, il contribuente potrà indicare in dichiarazione dei redditi unicamente 1.500 euro.
Ciò vale ovviamente anche nel caso di modello 730, ricordato che grava sempre sul contribuente l’onere di controllare che le informazioni presenti nella dichiarazione siano corrette, anche nel caso di utilizzo della dichiarazione precompilata.
Ne consegue che, nell’esempio descritto, laddove il nuovo istituto di credito comunichi l’ammontare di 3.000 euro di interessi (invece di 1.500) resta ferma la responsabilità del contribuente che non provveda a rettificare il dato, anche in caso di accettazione dei dati così come risultanti nella precompilata stessa.
Regole di compilazione e impatto fiscale: il salto temporale della data di stipula
Se da un lato, la rinegoziazione blocca la base di calcolo al capitale originario, dall’altro produce importanti effetti sul trattamento fiscale dell’onere in relazione ai nuovi limiti reddituali.
Le Istruzioni ministeriali al Modello REDDITI PF 2026 (Fascicolo 1) prevedono che: «In questi casi per data di stipula del mutuo è da intendersi la data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione del mutuo».
Di fatto, la rinegoziazione fa compiere al mutuo un salto in avanti nel calendario fiscale.
Per esempio, un mutuo originariamente stipulato nel 2018, se rinegoziato nel 2025, assumerà ai fini dichiarativi la data del 2025.
Questo scivolamento temporale ha conseguenze dirette sull’applicazione del nuovo articolo 16-ter del TUIR (Legge di Bilancio 2025), che introduce il limite massimo di spesa detraibile (il cosiddetto “plafond”) per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.
Tale norma prevede una clausola di salvaguardia, che
esclude dal conteggio del plafond gli oneri derivanti da mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024
Si presti attenzione, tuttavia, al fatto che se il mutuo è stato rinegoziato a partire dal 1° gennaio 2025, acquisendo dunque, come già evidenziato, l’anno 2025 quale nuova data di stipula, ciò comporta:
la perdita della summenzionata clausola di salvaguardia
Di conseguenza, gli interessi passivi rientreranno tra le spese che consumano il plafond di spesa a disposizione del contribuente per le altre detrazioni.
Tale plafond, ricordiamo, scatta a partire dal 2025 in presenza di redditi superiori a 75.000 euro ed è determinato sulla base del prodotto tra un importo base, variabile in ragione del reddito, e un coefficiente variabile in base al numero di figli a carico.
È utile ricordare che, al contrario, la rinegoziazione non ha alcun impatto sulla riduzione progressiva delle detrazioni per i redditi superiori a 120.000 euro (art. 15, comma 3-bis, del TUIR): gli interessi sui mutui restano sempre e comunque esclusi da tale decurtazione (art. 15, comma 3-quater).
La mappatura dei codici nel Quadro RP
La necessità di gestire gli aspetti fiscali del mutuo in base alla data di stipula o rinegoziazione impone l’utilizzo delle corrette codifiche all’interno del Quadro RP.
In caso di rinegoziazione, il contribuente dovrà abbandonare il codice che originariamente identificava il mutuo, e utilizzare il codice corrispondente all’anno in cui è avvenuta la rinegoziazione.
Di seguito la tabella di sintesi delle codifiche da utilizzare nel Modello REDDITI PF 2026:
| Tipologia di mutuo | Rinegoziazione fino al 31/12/2021 | Rinegoziazione dal 01/01/2022 al 31/12/2024 | Rinegoziazione dal 01/01/2025 |
|---|---|---|---|
| Acquisto abitazione principale (Rigo RP7) | Codice 7 | Codice 48 | Codice 57 |
| Costruzione abitazione principale (Righi RP8-RP13) | Codice 10 | Codice 46 | Codice 55 |
| Prestiti o mutui agrari (Righi RP8-RP13) | Codice 11 | Codice 47 | Codice 56 |
In via residuale, per i soli mutui ipotecari finalizzati all’acquisto di altri immobili stipulati originariamente prima del 1993 (Codice 8), le istruzioni precisano che anche in caso di rinegoziazione si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al mutuo estinto, mantenendo invariata la codifica.
Articolo originale pubblicato su Informazione Fiscale qui: Rinegoziazione mutuo e dichiarazione dei redditi: i tanti aspetti cui prestare attenzione per non sbagliare