Raccomandata cedolare secca affitti: quando va inviata?

Giuseppe Guarasci - Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca sugli affitti: quando occorre mandare la raccomandata con cui il proprietario comunica all'inquilino l'esercizio dell'opzione?

Raccomandata cedolare secca affitti: quando va inviata?

Quando si stipula un contratto di affitto con opzione per la cedolare secca il proprietario deve inviare all’inquilino una lettera raccomandata a/r in cui viene comunicato esplicitamente l’esercizio dell’opzione.

L’opzione per la cedolare secca non è valida se di essa il proprietario non ha dato preventiva comunicazione all’inquilino con lettera raccomandata A/R, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento dell’affitto a qualsiasi titolo.

In altre parole, l’opzione per la cedolare secca sugli affitti deve essere oggetto di specifica e preventiva comunicazione - proprio mediante raccomandata a/r dal proprietario all’inquilino - in modo da informare il conduttore che il contratto tra le parti non prevede l’aggiornamento del canone di affitto (a qualsiasi titolo). La comunicazione deve avvenire entro la data di registrazione del contratto di affitto medesimo che, a sua volta, deve avvenire entro trenta giorni dalla stipula del contratto medesimo.

Ma è possibile non inviare la lettera raccomandata a/r in caso di nuovo contratto di affitto con opzione per la cedolare secca?

Raccomandata a/r contratto di affitto cedolare secca: quando è possibile non inviarla?

Sul tema dell’obbligo di invio della lettera raccomandata a/r per la comunicazione dell’esercizio di opzione della cedolare secca da proprietario ad inquilino è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate.

In particolare, la circolare numero 26/e/2011 e la risoluzione numero 115/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito cosa fare nel caso di stipula di un nuovo contratto.

Con riferimento alla questione della modalità di rinuncia all’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, si ricorda che ai sensi dell’art. 3, comma 11, del D. Lgs. n. 23 del 2011:

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili

Con la circolare n. 26/E del 2011, paragrafo 8.3, è stato chiarito che la rinuncia all’aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Tuttavia, tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso (vedi anche la circolare del 4 giugno 2012, n. 20/E, par. 9).

Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata.

Anzi, nel contratto è necessario indicare una frase del tipo:

Il conduttore esonera espressamente il proprietario dalla comunicazione prevista dall’articolo 3, comma 11 della Legge n. 23/2011, in quanto s’intende comunicata nella presente scrittura l’opzione per la tassazione c.d. della cedolare secca da parte del proprietario (così come chiarito anche dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate numero 115/E dell’ 1/09/2017)

Diverso è il caso, invece, dei contratti che non riportano sin dall’origine esplicita rinunzia alla possibilità di aumento del canone. In questo caso, infatti, la lettera raccomandata a/r che il proprietario invia all’inquilino è un obbligo. In assenza di tale adempimento l’opzione per l’esercizio della cedolare secca non sarà formalmente corretto.

Lettera raccomandata a/r opzione cedolare secca affitti: cosa deve scrivere il proprietario?

Nel caso in cui la lettera raccomandata a/r per la comunicazione dell’opzione per la cedolare secca debba essere inviata (nel caso delle proroghe di contratti che originariamente non contemplavano l’opzione), il proprietario deve scrivere all’inquilino quanto segue:

“Io sottoscritto ...,

in qualità di locatore del contratto di affitto redatto ai sensi dell’articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998 in data ...., comunico al Signor .... conduttore dell’unità immobiliare oggetto del contratto medesimo di volermi avvalere dell’opzione per la cedolare secca ai sensi di quanto previsto dall’articolo 3 della Legge 23/2011.

Luogo, data e firma”

Attenzione: non è ammessa la consegna a mano della lettera raccomandata ma è sempre necessaria la ricevuta A/R.

Cos’è e come funziona la cedolare secca?

La cedolare secca è la possibilità di tassare il reddito derivante dall’affitto del proprio immobile con un’aliquota fissa: i locatari che aderiscono al regime di cedolare secca possono usufruire della tassazione con l’imposta sostitutiva alla tassazione Irpef che, come ben sappiamo, prevede l’applicazione di aliquote e scaglioni differenti sulla base del reddito complessivo prodotto.

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